Dostali jsme stovky dotazů na finanční stránku provozování Airbnb nebo jiného krátkodobého rekreačního pronájmu. Konkrétně: můžete popsat výdaje a poplatky, které ukousnou zisk? Existují skryté náklady? Jak přesně fungují daně z pronájmu? Pojištění?! ACK!
Ať už osoba, která se nás ptala, zvažovala, že by si to udělala sama, nebo je to jen zvědavé (mluví o penězích = emotikony se zájmem o obličej), vše pokládáme v naději, že to trochu demystifikuje a pomůže to každému, kdo by mohl být na ohradě o tom, zda je to životaschopný boční shon. Vlastně jsme si opravdu užili učení o těchto věcech – takže je zábavné sdílet to, co jsme se naučili.
nejlepší věci, které můžete dělat v palm Springs
Samozřejmě existují výdaje, jako je skutečný nákup, renovace a vybavení domu, který budete používat jako rekreační pronájem. Tyto velké zjevné počáteční náklady se budou lišit podle projektu (stejně jako vaše splátka hypotéky) – a sakra, možná používáte Airbnb ve svém vlastním domě, který je již plný nábytku – takže tento příspěvek vychází z ok, mám dům připravený k pronájmu, co teď? bodu a pokrývá průběžné provozní náklady, které vám mohou rok od roku vznikat.
Sdílíme s vámi SKUTEČNÁ ČÍSLA z našich zkušeností. Jen je prosím neberte jako odhad vašich vlastních nákladů, které se samozřejmě budou lišit. Také to lidem připomíná, že duplex je jedna budova, ale jsou to DVĚ odlišné nájemní jednotky (celkem 6 ložnic, 6 koupelen, 2 kuchyně, 2 obývací pokoje, 2 prádelny, 2 dvorky atd.). Pokud tedy máte pouze jeden pronájem a/nebo menší prostor, mohou být tato čísla mnohem vyšší než všechna, která vám vzniknou.
Utility
Existence utilit pravděpodobně není pro nikoho překvapením, ale to, kolik skutečně stojí, vás může zaskočit, pokud si to spočítáte a nepodíváte se na rok jako celek. Na rozdíl od typického dlouhodobého pronájmu, kdy váš nájemník může být každý měsíc zodpovědný za některé nebo všechny služby, ve světě rekreačních pronájmů obvykle platíte za všechny. V duplexu platíme za následující služby:
- Voda a kanalizace
- Elektřina
- Svoz odpadu
- Internet
- TV / streamovací služby (poskytujeme Sling a Netflix)
Pro ostatní lidi může seznam také zahrnovat plyn, olej nebo propan (v závislosti na vašem zdroji tepla) a dokonce i poplatky za parkování nebo HOA.
Naše inženýrské sítě kombinované pro obě strany duplexu stojí asi 5 200 $ ročně , na základě posledních 12 měsíců. Nejdůležitější věcí, na kterou je třeba myslet, je, že inženýrské sítě nezmizí, když dům není pronajatý (což může být velmi důležité, pokud si pronajímáte někde sezónně). Naše účty za elektřinu a vodu trochu klesnou, když je mimo sezónu nižší spotřeba, ale existují minimální poplatky, které je udržují na přibližně 150 USD měsíčně.
Zvažovali jsme pozastavení některých našich duplexních služeb (jako je internet nebo sběr odpadu) v prázdných zimních měsících, ale mnoho z nich je spojeno s vysokým poplatkem za opětovné připojení, který znemožňuje jakékoli potenciální úspory. Jsme schopni pozastavit některé z našich předplatných streamovaných TV (Netflix & Sling), když jsme věděli, že místo bude v mimosezóně solidní měsíc prázdné, což bylo příjemné. (Jen je nezapomeňte restartovat včas pro dalšího hosta!).
Péče o trávník / Správa majetku
Pokud jste si někdy pronajali prázdninový dům, pravděpodobně jste si na svůj účet zvykli vidět poplatek za úklid. To jsou obvykle náklady na někoho, kdo uklidí dům po vašem pobytu, aby byl připraven pro další hosty (to zahrnuje praní prádla, převlékání postelí, vykládání nádobí atd.). Účtujeme poplatek za úklid ve výši 150 USD za pobyt, protože to je přesně to, co nám náš uklízeč účtuje. Takže tyto náklady jsou totální mytí na naší straně. Roční útrata nula dolarů kromě tipu na dovolenou ;)
Ale kromě poplatku za úklid můžete mít další náklady na pravidelnou údržbu, aby bylo vše připraveno pro každého hosta. Mohou to být věci jako péče o trávník, bazén nebo vířivka nebo dokonce foukání sněhu, pokud hostujete v zimní destinaci. Platíme malé místní firmě zabývající se terénními úpravami, aby posekala dvory a odfoukla vnější plochy duplexu podle konzistentního a spolehlivého plánu. Naštěstí to nejsou celoroční náklady (v zimních měsících se nic neděje), ale protože přicházejí častěji na jaře a v létě, kdy všechno roste jako blázen, činí přibližně 800 USD/rok .
Pamatuji si, že v našem posledním pronájmu na Floridě tam byl chlapík z bazénu A samostatná posádka na trávník, která přišla, když jsme tam bydleli. Ani náklady, které nám předal přímo při rezervaci, takže šly z jeho zisku z pronájmu.
plážový dům barvy exteriéru
Dalším potenciálním nákladem by bylo, kdybyste se rozhodli najmout nebo se spolehnout na profesionální správu nemovitostí nebo službu správy pronájmu. Mohou vám hodně vzít z ramen (vyřizování rezervací, úklidů a vzniklých problémů), ale obvykle si účtují určité procento z každé rezervace. V Cape Charles se zdá, že sazba je asi 20 %, ale toto číslo se může lišit v závislosti na vaší oblasti a přesně na tom, jaké služby nabízejí.
Doplnění zásob spotřebního materiálu
Protože jsme se rozhodli poskytnout našim hostům spotřební zboží, nejen že jsme nakoupili počáteční zásoby, ale také musíme vše doplnit, když nám dochází. Zde je seznam toho, co nabízíme:
- Toaletní papír (dodáváme 6 rolí na stranu duplexu)
- Papírové utěrky (1 role v každé kuchyni)
- Ubrousky (hromada je v misce v každé jídelně)
- Ubrousky (1 krabička na koupelnu – nevyměňujeme je každý týden, jen podle potřeby)
- Houby (1 nová houba v každé kuchyni)
- Pytle na odpadky (2 v každé kuchyni a ve všech koupelnách)
- Skladovací tašky na staniol a zip v různých velikostech
- Šampon, kondicionér, mýdlo na ruce a mytí těla
- Prací prostředek, aviváž a odstraňovač skvrn
- Sůl a pepř a olivový olej na vaření
- Kávová sedlina, čajové sáčky a balíčky cukru
Pokaždé, když sdílíme to, co poskytujeme našim hostům, slyšíme od lidí, kteří říkají děláme to všechno také! a další, kteří říkají co?! tohle tady nikdo nenabízí! Můj nejlepší odhad je, že se liší podle regionu, ale mnoho dalších rekreačních pronájmů v Cape Charles také nabízí podobné položky. Na konci dne, pokud to našim hostům pomůže cítit se jako doma, jsme rádi, že je máme po ruce.
Vše řečeno, utratili jsme 900 dolarů za výše uvedené položky tento rok. Opět to nemusí být vůbec velká řádková položka ve vašem regionu – ale je chytré zjistit, co plánujete mít k dispozici a kolik si myslíte, že to bude stát na doplňování věcí v průběhu roku.
instalovat sádrokartonové desky
Extra ložní prádlo a ručníky
To může být něco specifického pro to, jak naše uklízečka funguje, ale na začátku léta nám poradila, abychom měli po ruce KOMPLETNÍ sadu ložního prádla a ručníků navíc, pokud by prádlo někdy neskončilo včas nebo se objevila skvrna. která vyžadovala delší léčbu, mohla našim dalším hostům přesto nechat vše, co potřebovali. Pro nás to tedy znamenalo nákup:
- 8 ručníků navíc
- 6 plážových ručníků navíc
- 12 extra žínek a ručníků
- 1 extra sada povlečení pro královny a 1 povlak na peřinu a vložka pro královnu (hodili jsme kostkou, že je nepravděpodobné, že by obě královny byly potřísněné)
- 2 extra sady povlečení pro dvojčata a 2 prošívané přikrývky
Ve skutečnosti byste měli tato čísla zdvojnásobit, protože jsme to udělali NA STRANU. Díky bohu za zamčenou skříň majitele, kam jsme ty věci navíc schovali do popelnic.
Nikdy jsme se nakonec nespoléhali na a kompletní sada navíc, ale ponořili jsme se do toho a vzali jsme si jeden nebo dva náhradníky více než jednou, takže jsme rozhodně rádi, že je máme (zejména dva další povlaky na přikrývky!). Tato dodatečná zásoba ložního prádla a ručníků nás stála přes 400 USD na stranu (celkem 800 $) . Za posledních několik měsíců jsme také museli vyměnit několik ručníků (cítíme se velmi rádi, že to je vše, co jsme museli vyměnit!), takže buď s předstihem popadneme doplňky, nebo si vyhradíme malý rozpočet na výměnu náhodných položek. as you go je pravděpodobně chytrý nápad.
Pojištění a daně
Nyní se dostáváme k zábavným věcem (ha!). Začněme nejprve pojištěním.
Doufejme, že vás nepřekvapí, že vaše nemovitost by měla mít pojištění, ale zjistili jsme, že pojištění duplexu je tak trochu křivka učení. Ale vyšli jsme na druhou stranu! Komplikujícími pojistnými faktory našeho duplexu jsou: 1) skutečnost, že se jedná o krátkodobý rekreační pronájem, se kterým se zachází jinak než s ubytováním na plný úvazek, a 2) je blízko vody (má voda, mo problémy – alespoň to je to, co říkají pojišťovny). Tyto dva faktory znamenaly, že jsme měli omezené možnosti, ale nakonec jsme skončili se třemi zásadami, které spolupracují, aby nám zajistily klid.
- Pojištění nemovitosti k pronájmu na dovolenou: Podobá se politice majitele domu, kterou můžete mít ve svém primárním bydlišti. Jen se ujistěte, že cokoliv dostanete, pokrývá krátkodobé pronájmy.
- Zásady doplňkové odpovědnosti: Toto bylo doporučeno několika přáteli, kteří mají také rekreační pronájmy, a poskytuje dodatečné krytí pro jakékoli možné nehody, zranění atd.
- Záplavová politika: Technicky nejsme v záplavové oblasti, ale většina obyvatel to v Cape Charles považuje za moudré.
Pro naši primární rezidenci zde v Richmondu nepotřebujeme ani jednu z těchto dvou posledních pojistek, ale pokud pronajímáte primární nebo sekundární rezidenci na částečný úvazek, možná budete chtít poradit s odborníkem, abyste se ujistili, že jste dostatečně pokryty vašimi stávajícími zásadami. Mnoho standardních zásad majitelů domů nemusí stačit, pokud k poškození nebo incidentu dojde v době, kdy váš dům obývá krátkodobý nájemce.
Pokud sis myslel, že pojištění je zábava, chlapče, budeš milovat daně! Daně jsou část, o které jsme měli pocit, že o tom víme nejméně, ale je docela snadné to zjistit. Berte to tedy jako vodítko, abyste zjistili, co bude splatné v jakémkoli městě nebo městě, ve kterém provozujete svůj pronájem (zavolejte na úřad místní správy, podívejte se na jejich webové stránky nebo se zeptejte jiných hostitelů ve vaší oblasti). Ale také prosím vězte, že pokud se to zdá komplikované, každý, s kým jsme mluvili na našich různých vládních úřadech, byl velmi rád, že pomohl (pravděpodobně byli nadšeni, že se snažíme platit daně – ha!) a během týdne nebo dvou jsme to pochopili toho.
Za duplex platíme:
oprava stolu
- Roční okresní daň z nemovitosti
- Roční daň z majetku města
- Čtvrtletní okresní daň z přechodného pobytu (konkrétně daň z příjmu z rekreačního pronájmu)
- Měsíční městská daň z přechodného užívání
- Měsíční státní a místní daň z obratu
Daň z nemovitosti vybíraná dvěma lokalitami, kde se duplex nachází (první dvě položky uvedené výše), vycházejí z domu samotného, nikoli z toho, kolik nebo jak málo ho pronajímáme. Ale ostatní jsou procenta z toho, co vyděláme z našich příjmů z pronájmu a musíme za ně měsíčně nebo čtvrtletně spočítat a předložit papíry (ačkoli Airbnb nyní ve Virginii automaticky vybírá daň z obratu, když se hosté odhlásí na jejich stránkách – ale všechny v létě jsme jej museli vyjmout z našich plateb Airbnb ručně).
Možná budete mít štěstí a vaše město nebude účtovat přechodnou daň z obsazenosti, ale může se stát, že vám bude účtováno dvakrát jako my: jednou ve městě a pak znovu v okrese. Mám pocit, že v tomto příspěvku stále říkám, že se divoce liší, ale daně to skutečně dělají také. Například můj táta má nájem v jiném státě a platí 3% daň z přechodného obsazení, zatímco naše je 6% v Cape Charles. Mezi těmito dvěma daněmi z přechodného obsazení a daní z prodeje, asi 11 % z každé rezervace, kterou jsme měli toto léto šel státu, kraji a městu ve formě daní. Mějte na paměti, že nezahrnuje daň z nemovitosti.
Takže pro duplex, naše kombinované daně a pojištění za tento rok byly asi 13 400 USD . Dlouhý příběh – určitě byste měli vědět, že máte daňové povinnosti, když zvažujete životaschopnost vašeho pronájmu, protože mohou rozhodně ovlivnit váš zisk.
vestavěná hacková skříň ikea
Hostitelský poplatek Airbnb
Pokud provozujete svůj pronájem prostřednictvím webu, jako je Airbnb, VRBO nebo HomeAway, mějte na paměti, že také sníží vaši sazbu za noční pronájem. Jako host jste pravděpodobně zvyklí platit poplatek, který je připočten k celkové noční ceně, ale v zákulisí Airbnb také odečítá 3% poplatek z noční sazby, než zaplatí hostiteli. Takže si myslím, že ani host, ani hostitel ve skutečnosti nedostávají uvedenou noční cenu. Ha! Tento 3% poplatek ve skutečnosti nezahrnujeme do našich výpočtů provozních nákladů (nebo naší celkové částky na konci tohoto příspěvku), protože to jsou peníze, které nikdy nevidíme. Takže si pamatujte, že když nastavíte svou noční sazbu, část z toho půjde na jakoukoli webovou stránku půjčovny, kterou si vyberete.
Dostáváme otázku, proč jsme zvolili Airbnb před jinými rekreačními pronájmy, jako je VRBO nebo HomeAway, a odpovědí je, že jsme se dotazovali několika přátel s prázdninovými pronájmy a všem se toto rozhraní líbilo nejvíce. Tak jsme do toho šli. Zatím se nám to moc líbí. Uvažovali jsme o zařazení duplexu na více webů, ale slyšeli jsme, že může být těžké vyhnout se dvojitým termínům rezervace, když provozujete více kalendářů na různých platformách.
Různé náklady
A i když jsme se v tomto příspěvku snažili být velmi důkladní, nemůžeme předvídat vše, co vás na cestě může potkat. Tento rok, pravděpodobně jsme utratili kolem 750 USD za různé položky. Naštěstí se nestalo nic šíleného (nemuseli jsme vyměňovat systém HVAC nebo něco podobného), ale jedním malým příkladem je, že jsme se dozvěděli, že stát a město také vybírají malý poplatek za roční živnostenskou licenci (a provádějí roční kontrolu pronájmu abychom se ujistili, že jsme stále připraveni kódovat každý rok), takže to byl malý neplánovaný výdaj, který nás překvapil – ale teď, když jsme si na to zvykli a víme, co dělat, je to snadné.
Existují samozřejmě náklady, jako je výměna věcí, které se rozbijí, zaplacení údržbáře za opravu nefunkčního zařízení nebo dokonce přidání/změna konkrétního vybavení ve vašem domě. Konkrétním příkladem toho je, že jsme v polovině léta utratili 250 dolarů za přidání zatemňovací závěsy do dvou předních ložnic v duplexu poté, co několik hostů zmínilo, že se tam brzy ráno velmi rozjasnilo. Takže i když to může být zátěž pro váš rozpočet, je to všechno součástí zábavy a dobrodružství ve snaze poskytnout úžasný zážitek pro lidi, kteří bydlí ve vašem domě. Když už jsme u toho…
Také jsme se rozhodli nechat našim nájemníkům malý dárek na uvítanou, když dorazí. Je to ručně psaný lístek s dárkovou kartou, který vám umožní získat zmrzlinu nebo suvenýr v jednom z místních obchodů ve městě, spolu s předem orazítkovanou pohlednicí. Opět to rozhodně nejsou náklady, které musíte vynaložit, ale rádi to uděláme v naději, že se našim hostům bude líbit a že budou navštěvovat některé ze skvělých místních podniků – a zdá se, že se to našim hostům také opravdu líbí. Kdo by neměl rád zmrzlinu?!
Pojďme zabalit toto štěně. Ušetřím vám trochu posouvání a zrekapituluji celou matematiku výše. Spojením všech nákladů, které jsme právě rozložili, je to asi 21 750 USD v ročních provozních nákladech pro duplex v letošním roce. Opět platí, že se jedná o dvě samostatné nájemní jednotky, takže je pravděpodobně vyšší než jeden nebo menší nájem. Jde nám ale méně o celkový počet a více o různorodost nákladů na cestě. Pokud tedy uvažujete o založení Airbnb, doufám, že tento příspěvek je odrazovým můstkem pro zjištění vlastních provozních nákladů v kategoriích, které jsem zde uvedl.
A i když se nám zdá, že výše uvedené číslo je hodně, cítíme štěstí, že jsme si v roce 2019 mohli zarezervovat dostatek nocí, abychom i po tom, co bylo vše řečeno a hotovo (high five, někdo?!), stále vydělávali. Dostaneme se v dohledné době od všech nákladů na výstavbu a vybavení? Ani náhodou! Ale aspoň jsme na cestě a musíme se při tom hodně naučit a užít si spoustu legrace.
